Ratgeber
Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Cashflow
Inserate nennen meist nur die Bruttorendite. Für die Entscheidung brauchen Sie drei Zahlen: Bruttorendite, Nettorendite und den monatlichen Cashflow.
1. Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Beispiel: 500 € Kaltmiete × 12 = 6.000 €, geteilt durch 100.000 € Kaufpreis ergibt 6 %. Praktisch zum schnellen Vergleichen, aber ohne Nebenkosten und laufende Kosten.
2. Nettomietrendite
(Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen etwa Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Mit 6.000 € Miete, 900 € laufenden Kosten und 106.000 € Gesamtkosten (inkl. 6 % Nebenkosten) liegt die Nettorendite bei rund 4,8 %.
3. Cashflow nach Finanzierung
Mieteinnahmen minus Kosten minus Zins und Tilgung. Er zeigt, ob die Wohnung sich selbst trägt oder monatlich Geld kostet. Die Tilgung baut Vermögen auf, ist aber kein Aufwand im steuerlichen Sinn. Die Zinsen dagegen sind bei Vermietung als Werbungskosten abziehbar.
Der Kaufpreisfaktor
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Im Beispiel 16,7. Je niedriger, desto schneller refinanziert sich die Wohnung, bei hohem Faktor sind Mieten im Verhältnis zum Preis gering.
Typische Fehler
- Nebenkosten und Rücklagen in der Rechnung vergessen
- Mit Wunschmieten statt mit nachweisbaren Vergleichsmieten kalkulieren
- Leerstand und Mieterwechsel nicht einplanen
- Steuerliche Effekte als sichere Rendite verbuchen
Rechnen Sie Ihr Beispiel direkt mit unserem Renditerechner durch, oder lassen Sie uns gemeinsam draufschauen.
Stand: Oktober 2026. Steuer- und Förderregeln ändern sich. Die Angaben ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung; für Ihre persönliche Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt von Lage, Zustand und Risiko ab. Wichtiger als eine einzelne Prozentzahl ist, dass Netto-Rendite und Cashflow zu Ihrer Situation passen und nachvollziehbar gerechnet sind.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite berücksichtigt nur Miete und Kaufpreis. Die Nettorendite zieht laufende Kosten ab und rechnet mit den Nebenkosten im Einsatz.
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Hinweis: Alle Angaben dienen der Information und sind keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Renditen und steuerliche Effekte sind objektabhängig und nicht garantiert; über die steuerliche Anerkennung entscheidet das Finanzamt.