Ratgeber
AfA bei Immobilien: So funktioniert die Abschreibung
Wer eine Wohnung vermietet, darf die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre als Abschreibung (AfA, „Absetzung für Abnutzung“) steuerlich geltend machen. Das mindert die Steuer auf die Mieteinnahmen, obwohl kein Geld abfließt.
Die Grundregeln der linearen AfA
Für Wohngebäude gelten im Normalfall feste Prozentsätze der Gebäude-Anschaffungskosten pro Jahr:
- 2 % pro Jahr bei Gebäuden, die bis einschließlich 2022 fertiggestellt wurden (bis 1924 fertiggestellt: 2,5 %)
- 3 % pro Jahr bei Gebäuden, die ab 2023 fertiggestellt wurden
Bei 2 % ergibt sich eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren, bei 3 % von rund 33 Jahren.
Nur das Gebäude wird abgeschrieben
Der Kaufpreis besteht aus Grundstücksanteil und Gebäudeanteil. Der Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Entscheidend ist daher der Gebäudeanteil, den Sie über die Aufteilung des Kaufpreises (zum Beispiel mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder einem Gutachten) nachweisen. Auch Anschaffungsnebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer werden anteilig auf das Gebäude verteilt.
Rechenbeispiel
Ein Kaufpreis von 150.000 € mit 80 % Gebäudeanteil ergibt 120.000 € Gebäudewert. Bei 2 % AfA sind das 2.400 € pro Jahr. Liegt Ihr persönlicher Steuersatz bei 35 %, sparen Sie rund 840 € Steuern pro Jahr. Das Beispiel dient nur der Veranschaulichung.
Höhere Abschreibung durch Restnutzungsdauer-Gutachten
Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer als die pauschalen 50 Jahre, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG der entsprechend höhere Satz angesetzt werden. Den Nachweis führt in der Regel ein Gutachten eines Sachverständigen. Wie das abläuft, lesen Sie unter Erhöhte AfA & Restnutzungsdauer-Gutachten.
Typische Fehler
- Den Grundstücksanteil vergessen und zu hoch abschreiben
- Sanierungskosten kurz nach dem Kauf falsch einordnen (siehe Kernsanierung oder Modernisierung)
- Vom Vorteil bei Eigennutzung ausgehen: Die AfA gilt nur bei Vermietung
Stand: Oktober 2026. Steuer- und Förderregeln ändern sich. Die Angaben ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung; für Ihre persönliche Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
Gilt die Abschreibung auch bei Eigennutzung?
Nein. Die AfA setzen Sie nur für vermietete Flächen an, weil nur dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen.
Wird der Grund und Boden mit abgeschrieben?
Nein. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, der Boden nicht.
Wer entscheidet, ob ein Gutachten anerkannt wird?
Das Finanzamt. Ein fachgerechtes Gutachten verbessert die Chancen, eine Garantie gibt es nicht.
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Die Beratung ist kostenfrei und unverbindlich. Wir melden uns werktags innerhalb von 24 Stunden.
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Hinweis: Alle Angaben dienen der Information und sind keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Renditen und steuerliche Effekte sind objektabhängig und nicht garantiert; über die steuerliche Anerkennung entscheidet das Finanzamt.