Ratgeber

Kernsanierung oder Modernisierung: Was ist der Unterschied?

„Saniert“ ist kein geschützter Begriff. Für Käufer ist der Unterschied zwischen einer echten Kernsanierung und einer bloßen Modernisierung groß.

Modernisierung

Einzelne Bauteile werden erneuert, zum Beispiel Bad, Fenster oder Bodenbeläge. Der Rest des Gebäudes bleibt im Zustand der Baujahre. Das ist oft günstiger, aber es bleiben Leitungen, Elektrik oder Heizung mit begrenzter Restlebensdauer.

Kernsanierung

Das Gebäude wird bis auf den Rohbau zurückgebaut und technisch neu aufgebaut: Leitungen, Elektrik, Heizung, Bäder, Böden und Fenster. Dadurch sinkt das Risiko ungeplanter Reparaturen in den ersten Jahren deutlich. Mehr dazu auf der Seite Eigentumswohnung kaufen in Hof.

Warum das steuerlich relevant ist

Lassen Sie eine Altbauwohnung nach dem Kauf selbst sanieren, können hohe Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn sie 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) übersteigen. Sie werden dann nicht sofort, sondern nur über die AfA abgeschrieben. Kaufen Sie bereits fertig sanierte Wohnungen, stellt sich diese Frage in der Regel nicht.

Woran Sie eine echte Sanierung erkennen

• Dokumentierter Umfang: Welche Gewerke wurden wann erneuert?
• Rechnungen, Abnahmen und Gewährleistung
• Aktueller Energieausweis mit zur Sanierung passenden Werten
• Fotos vor, während und nach der Sanierung

Bei den Projekten der Norderfranken dokumentieren wir diese Schritte und zeigen sie Ihnen gern, zum Beispiel am Referenzprojekt.

Stand: Oktober 2026. Steuer- und Förderregeln ändern sich. Die Angaben ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung; für Ihre persönliche Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Häufige Fragen

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Hinweis: Alle Angaben dienen der Information und sind keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Renditen und steuerliche Effekte sind objektabhängig und nicht garantiert; über die steuerliche Anerkennung entscheidet das Finanzamt.